Revision Ortsplanung

Revision Ortsplanung

Gerne wollen wir Sie nachstehend über die Ortsplanungsrevision informieren. Insbesondere wollen wir Ihnen aufzeigen, in welchen Bereichen Anpassungen vorgenommen wurden. So können Sie für sich abschätzen, inwiefern Sie selbst davon betroffen sind, um gegebenenfalls an einer Informationsveranstaltung oder den Mitwirkungs- oder Einspracheverfahren teilzunehmen.

Am 31. Oktober 2024 fand die Informationsveranstaltung "Revision Ortsplanung" statt. Nachfolgend finden Sie die entsprechende Präsentation: 

20241031_Präsentation Ortsplanung Märstetten 2024 [pdf, 4.1 MB]

Allgemein

In der vorliegenden Ortsplanungsrevision wurden insbesondere übergeordnete Vorgaben auf kommunaler Ebene umgesetzt, es bestand wenig Raum für Gestaltung resp. wesentliche Änderungen.

Zonenplan

Im Rahmen der vorliegenden Ortsplanungsrevision resp. Zonenplanrevision wird keine Einzonung von Bauland vorgenommen. Der Zonenplan wird nur bezüglich der übergeordneten Vorgaben angepasst. Namentlich werden neu die «Gefahrenzone», die «Erhaltungszone» und die überlagernde «Ortsbildschutzzone» sowie die «Zone mit Gestaltungsplanpflicht» eingeführt. Gerne erläutern wir Ihnen nachfolgend deren Wirkung.

Einzonungen

Die Gemeinde Märstetten verfügt aktuell über genügend Baulandreserven, sodass sie vom Kanton kein zusätzliches Baulandkontigent zugesprochen erhält. Somit müssen die Einzonungsgesuche allesamt negativ beantwortet werden, es werden im Rahmen dieser Ortsplanungsrevision keine Einzonungen vorgenommen.

Gefahrenzone

Gefahrenzonen sind überlagernde Zonen und umfassen Gebiete, in denen Menschen, Tiere oder erhebliche Sachwerte durch Rutschungen, Überschwemmungen, Steinschlag oder andere Naturereignisse bedroht sind.

Sie werden auf Grundlage der vom Kanton im 2014 erarbeiteten Gefahrenkarten festgelegt und enthalten die zur Gefahrenprävention und -abwehr notwendigen Nutzungseinschränkungen oder Massnahmen.

Die Überführung der Naturgefahrenkarte in die Kommunalplanung hat gemäss § 56 Abs. 2 des Gesetzes über den Wasserbau und den Schutz vor gravitativen Naturgefahren (WBSNG) zu erfolgen.

Berücksichtigt wird dies im neuen Zonenplan mit der neuen überlagernden Zone «Gefahrenzone», mit welcher die Gefahrenkarte in den Zonenplan übernommen wird.

In der Gefahrenzone dürfen Baubewilligungen nur erteilt werden, wenn mit Massnahmen zum Objektschutz gemäss dem Leitfaden des Kantons Thurgau „Objektschutznachweis gravitative Naturgefahren Kanton Thurgau“ sichergestellt ist, dass Menschen, Tiere und erhebliche Sachwerte nicht gefährdet sind. Die Massnahmen richten sich nach der Gefahrenart und deren Intensität.

Bislang wurden die Gefahrenbereiche in den Baubewilligungsverfahren bereits berücksichtigt, sodass die in den letzten Jahren realisierten Bauvorhaben den Versicherungsschutz der Gebäudeversicherung geniessen.

Neu ist somit im Wesentlichen, dass die Baubewilligungsbehörde eine Baubewilligung verweigern müsste, falls die Gesuchsteller nicht nachweisen können, dass die beantragte bauliche Massnahme mit dem Objektschutz einhergeht.

Überlagernde Ortsbildschutzzone

Der Bund hat vor vielen Jahren ein «Inventar Schützenswerter Ortsbilder der Schweiz», ugs. ISOS genannt, erstellt. Gemäss Bundesgericht ist es massgebend und wird dementsprechend schweizweit von den Gemeinden verbindlich angewandt.

Allerdings sind die ISOS-Perimeter nicht scharf abgegrenzt. Dies muss in allen betroffenen Gemeinden nun im Rahmen der Ortsplanungsrevision erfolgen. Dieser Planungsauftrag wird in der vorliegenden Revision umgesetzt. Dafür werden im Ortskern von Märstetten sowie Ottoberg und in Boltshausen neu sogenannte überlagernde Ortsbildschutzzonen ausgeschieden. Diese neue Zone wird im Baureglement im neuen Art. 19 beschrieben.

Umgebungsschutzzone Boltshausen

Die Umgebungsschutzzone Boltshausen dient als Ergänzung zur bisherigen Ortsbild- und Umgebungsschutzzone und ist vor allem auch auf die in Boltshausen herrschende Situation mit den Rebbergen abgestimmt und ausgelegt.

Kleinsiedlungen 

Die Gemeinde Märstetten muss wie die meisten Thurgauer Gemeinden gemäss kantonalem Richtplan, Planungsauftrag 1.9A, ihre Weiler bzw. neuerdings Kleinsiedlungen genannt, aus dem Baugebiet ins Nichtbaugebiet überführen. D.h. die Weiler Ruberbaum, Schnellberg, Wald und die Parzelle 2976 (Fam. Lang) werden ausgezont und neuerdings der Landwirtschaftszone oder der neu geschaffenen Erhaltungszone zugewiesen, welche Zonen des Nichtbaugebietes darstellen.

Zone mit Gestaltungsplanpflicht

In Bereichen, wo der Sondernutzungsplan aufgehoben wird (weitere Ausführungen dazu nachfolgend), wird teilweise eine Gestaltungsplanpflicht auferlegt. Dies ist insbesondere dort erforderlich, wo die Erschliessung noch nicht abschliessend geklärt ist oder ein sensibles Gebiet zu erschliessen oder zu überbauen ist. Dies hat zur Folge, dass vor der Bebauung des besagten Perimeters ein Gestaltungsplanverfahren durchgeführt werden muss. 

Konkret betrifft dies die Parzelle 185 in Märstetten (nördlich Gartenstrasse resp. westlich Blumenweg), das Gebiet «Brunnenwiese» (westlich der Webergasse resp. in der Verlängerung der Säntisstrasse) sowie in Ottoberg das Gebiet «Schlössli» (südlich geschützter Liegenschaft «Schlössli»).

Baureglement

Durch die vorerwähnten Anpassungen am Zonenplan müssen die Zonenbeschriebe im Baureglement abgehandelt werden. Zusätzlich werden die Abstandsvorschriften für Luft / Wasser- Wärmepumpen im Art. 23 BauR aufgrund der Änderungen in der übergeordneten PBV angepasst. Ansonsten werden aktuell keine Anpassungen am Baureglement vorgenommen. Dies wäre überdies aus Gründen der Rechtssicherheit nicht statthaft, nachdem das neue Baureglement erst seit 1. Januar 2022 in Kraft ist.

Die wichtigsten Änderungen zum bisherigen Baureglement sind:

Aufhebung Weilerzone / Einführung Erhaltungszone:

Mit der Inkraftsetzung der Kleinsiedlungsverordnung (KSV) per 15. Mai 2020 (Kapitel 7.3) müssen auch die Bestimmungen und Vorschriften in den kommunalen Reglementen und Planungsinstrumenten angepasst werden. Der neue Art. 17 BauR definiert die kommunale Auslegung für die neu geltende Nichtbauzone «Erhaltungszone».

Umgebungsschutzzone Boltshausen:

Die Umgebungsschutzzone Boltshausen wurde im Art. 20 BauR verankert. Sie dient als Ergänzung zur bisherigen Ortsbild- und Umgebungsschutzzone und ist vor allem auch auf die in Boltshausen herrschende Situation mit den Rebbergen abgestimmt und ausgelegt.

Einführung Gefahrenzone:

Die Gefahrenzone wurde ebenfalls neu in das Baureglement (Art. 22 BauR) aufgenommen, weil im Zonenplan die Gefahrenzone neu eingeblendet wird. Die überlagernde Gefahrenzone bildet alle Gefahrenstufen (inkl. Restgefährdung) natürlicher Gefahren ab.

Einführung der Gestaltungsplanpflicht:

Die überlagernde Zone «Gestaltungsplanpflicht» wurde neu in die Rahmennutzungsplanung (Art. 21 BauR) aufgenommen und dient dazu, ausgewählte Flächen in der Gemeinde einem weiteren Verfahren zu unterziehen, und somit eine hohe Bebauungsqualität zu erreichen, welche das Orts- und Landschaftsbild berücksichtigt und sich gut einpasst.

Anpassung Vorschriften Grenzabstände:

Im Art. 23 BauR Abs. 6 wurden die aktuellen Masse aufgrund der kantonalen Änderung in der Verordnung zum Planungs- und Baugesetz ergänzt und angepasst: Für Anlagen wie Schwimmbäder, Schwimmteiche, Biotope sowie wärmetechnische Anlagen beträgt der Grenzabstand mindestens 3.00 m. Luft / Wasser- Wärmepumpen dürfen den vorgeschriebenen Grenzabstand bis zu einem Abstand von 1.50 m unterschreiten.

Richtplan

Der kommunale Richtplan koordiniert abgestimmt auf die übergeordneten Richtpläne die raumwirksamen Tätigkeiten in der Gemeinde und zeigt die künftige Entwicklung des Gemeindegebietes auf. Der Richtplan ist ein behördenverbindliches Planungsinstrument und deckt den Zeithorizont von ca. 15 - 30 Jahren ab. Er ist, wie erwähnt, nicht grundeigentümerverbindlich und dient der Gemeindebehörde die darin formulierten Ziele langfristig zu verfolgen und zu koordinieren bzw. zu gegebener Zeit wieder zu überprüfen und neue Zielsetzungen zu fassen.

Gegen den Richtplan kann keine Einsprache geführt werden, da er für die Grundeigentümer/Einwohner nicht bindend ist, hingegen können Einwendungen deponiert werden.

Sondernutzungspläne

Gemäss den Übergangsbestimmungen des kantonalen Planungs- und Baugesetzes müssen die Gemeinden bis ins Jahr 2028 ihre Sondernutzungspläne an die neuen Messweisen anpassen (oder aufheben). Sondernutzungspläne sind z.B. Gestaltungspläne, Baulinienpläne, Quartierpläne etc.

Diese Überprüfung wird im Rahmen der Revisionsarbeiten durchgeführt. Die Umsetzung resp. Anpassung der Sondernutzungspläne erfolgt jedoch erst im Anschluss an die vorliegende Rahmennutzungsplanung (bestehend aus Baureglement und Zonenplan). Wenn die Rahmennutzungsplanung genehmigt wurde, werden die entsprechenden Verfahren für die Sondernutzungspläne durchgeführt.

Gewässerraumlinien

Seit Januar 2011 ist im Bundesgesetz über den Schutz der Gewässer (GSchG, SR 814.20) der Gewässerraum verankert. Gemäss Art. 36a GSchG besteht ein gesetzlicher Auftrag zur Festlegung der Gewässerraumlinien. Diese sollen die natürlichen Funktionen der Gewässer, den Hochwasserschutz sowie die Gewässernutzung sicherstellen. Innerhalb der Gewässerraumlinien besteht grundsätzlich ein Bauverbot.

D.h. entlang aller Gewässer wird ein Korridor festgelegt, der primär dem Gewässer zur Verfügung steht. Die Festlegung des Gewässerraums stellt sicher, dass den Gewässern heute und in Zukunft genügend Raum zur Verfügung steht:

• für das schadlose Ableiten von Hochwasser
• zur Ausbildung vielfältiger Lebensräume am und im Wasser
• für spätere Wasserbauprojekte (Revitalisierung / Hochwasserschutz)
• zum Schutz vor Eintrag schädlicher Stoffe aus Dünge- oder Pflanzenschutzmittel
• für die Naherholung am Wasser

Der im kantonalen Planungs- und Baugesetz definierte Gewässerabstand an Bächen von 15 m, gemessen ab Böschungsoberkante, wurde bereits durch den behördenverbindlichen Raumbedarf abgelöst. Mit der vorliegenden Planung sollen die bereits ausgeschiedenen, behördenverbindlichen Gewässerraumlinien in grundeigentümerverbindliche Gewässerraumlinien umgewandelt werden, was die Gemeinde bis ins Jahr 2026 umsetzen muss. 

Die Gewässerraumlinien sind sehr einschneidende Massnahmen für die betroffenen Grundeigentümer. Sie stellen ein Bauverbot und ein Dünge- / Intensivbewirtschaftungsverbot dar.

Wo möglich wurde seitens Gemeinde zu Gunsten der betroffenen Landeigentümer Lösungen gesucht und planerisch umgesetzt. Allerdings gibt es, insbesondere bei Wohnbauten in Bachnähe, keine Lösungen im Sinne der Grundeigentümer, da der minimale Gewässerraumbedarf von gesamthaft 11 m resp. mind. 5.50 m pro Bachseite keinesfalls planerisch unterschritten werden darf. Insbesondere im Gebiet «im Winkel» werden die Gebäude von den neuen Gewässerraumlinien tangiert.

Im Weiteren werden bestehende Baulinien (=Sondernutzungsplan) von den Gewässerraumlinien «gebrochen» (Baulinien wurden nach kantonalem Recht erlassen, die neuen Gewässerraumlinien hingegen nach Bundesrecht). Diese Baulinien, die innerhalb der neuen Gewässerraumlinien liegen, müssen mit Inkraftsetzung der grundeigentümerverbindlichen Gewässerraumlinien aufgehoben werden.

Für diejenigen Bäche, welche gleichzeitig die Gemeindegrenze darstellen, muss das Auflageverfahren dereinst mit der Nachbargemeinde abgestimmt werden, da die öffentliche Auflage der Gewässerraumlinien als Korridor zeitgleich in beiden betroffenen Gemeinden zu erfolgen hat. Diesbezüglich ist die Gemeinde Märstetten den Nachbargemeinden etwas voraus und wartet darum ab, bis sie dann jeweils auch bereit sind für das Auflageverfahren.
 

Am 5. September 2024 fand die Informationsveranstaltung zum Thema "Gewässerraumlinien" statt, zu welcher die Betroffenen mittels Brief eingeladen wurden. Nachfolgend finden Sie die entsprechende Präsentation: 
20240905_Präsentation_GewR_Maerstetten.pdf [pdf, 3.6 MB]

NHG-Schutzplan / Nachführung Hinweisinventar

Die kantonale Denkmalpflege hat im Jahre 2017 eine Aktualisierung des Hinweisinventars der Gemeinde Märstetten vorgenommen. Daraus erging, dass 15 Liegenschaften zu überprüfen sind, ob sie eigentümerverbindlich unter denkmalpflegerischen Schutz gestellt werden (oder nicht). Die Begehungen durch die Vertreter der kant. Denkmalpflege in Begleitung von Gemeinderätin Michel haben zum Ergebnis geführt, dass schliesslich 9 Liegenschaften unter Schutz gestellt werden. Den betroffenen Eigentümern wurde diese Feststellung bereits anlässlich Begehung mitgeteilt, die rechtsverbindliche Unterschutzstellung wird mittels Einzelverfügungen vorgenommen. 

Nach Abschluss der Ortsplanungsrevisionsarbeiten werden die geschützten Landschaftsobjekte und das NHG-Beitragsreglement aus dem Jahre 2004 einer Überprüfung unterzogen. Dabei wird insbesondere dem Thema «Biodiversität» die entsprechende Beachtung geschenkt und in unserer Kommunalplanung abgehandelt.

Planungszone

Die Planungszone muss punktuell verlängert werden. Sie wurde am 16. September 2022 erlassen.

Während des Bestehens der Planungszone besteht kein absolutes Bauverbot. Vielmehr werden Baugesuche darauf geprüft, ob sie die vorgesehene Planung erschweren oder beeinträchtigen. Nur wenn dies der Fall ist, kann eine Baubewilligung mit Verweis auf die Planungszone verweigert werden.

Seit Erlass der Planungszone musste deswegen kein Baugesuch abgewiesen werden. 

Da die Planungsarbeiten noch nicht vollends abgeschlossen sind, muss diese planungssichernde Massnahme punktuell verlängert werden.